Par trois arrêts, la cour de cassation est venue rappeler sa jurisprudence selon laquelle le bailleur doit prouver subir un préjudice pour pouvoir obtenir l'indemnisation des dégradations causées par le locataires.
II résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 anciens du code civil (1231-1 et 1231-2 du Code civil depuis le 1er octobre 2016), 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que "le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur".
Si le manquement contractuel est constitué dès lors que des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le préjudice, lui, n’est plus systématiquement retenu par la jurisprudence, depuis un revirement intervenu en 2003 (Cass., Civ. 3ème, 3 décembre 2003, n° 02-18.033, Publié au bulletin).
Ce préjudice peut notamment comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.
Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition de l’immeuble.
Dès lors, le bailleur doit prouver son préjudice au regard des circonstances qui font suite à la libération des locaux.
Ainsi, la Cour de cassation considère que ne justifie pas d’un préjudice indemnisable :
le bailleur qui a pu profiter d’une relocation rapide des locaux sans avoir effectué de travaux et à des conditions plus favorables ;
le bailleur qui a revendu les locaux immédiatement aux fins de leur destruction sans avoir effectué de travaux de remise en état ni avoir subi de dévalorisation du prix de vente ;
le bailleur qui a revendu les locaux trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et sans justifier d'une dépréciation de leur prix à la revente en lien avec les manquements du locataire.
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